Kaufabwicklung beim Haus kaufen in Ungarn / Immobilien kaufen in Ungarn

Der Kauf einer Immobilie in Ungarn ist einfach, unkompliziert und vor allem auch sicher. Der Kaufvertrag wird bei deutschsprachigen Rechtsanwälten unterzeichnet, nicht wie in Deutschland bei Notaren.

Aktuell: Die ungarische Rechtsanwaltskammer akzeptiert nun auch die Kaufvertrags-Abwicklungen per Skype-Konferenz.
Dabei korrespondiert der Rechtsanwalt mit dem Käufer / Verkäufer per Skype und liest so den Kaufvertrag vor. Die Originalunterschriften werden anschließend auf dem klassischen Postweg ausgetauscht. Fragen Sie uns, wir beraten Sie gerne auch telefonisch.

Obwohl fast jede Immobilie gekauft werden darf, gibt es einige Einschränkungen. So dürfen keine landwirtschaftliche Nutzflächen, Gewässer (Teiche und Seen) oder in Naturschutzgebieten liegende Objekte gekauft werden. Aber auch hier gibt es Ausnahmen. EU-Ausländer können z.B. pro Person Flächen im Außenbereich bis zu 1 Hektar = 10.000 m² kaufen. Die Abwicklung ist hier etwas anders: Der Verkauf muss beim Bürgermeisteramt für 4 Wochen ausgeschrieben werden, damit Nachbarn die Möglichkeit haben, hier eine Art Vorkaufsrecht geltend zu machen.

Hat der Käufer eine passende Immobilie ausgewählt und steht der Kaufpreis fest, so prüft der Rechtsanwalt zuerst anhand eines aktuellen Grundbuchauszuges, der nicht älter als 30 Tage sein darf, die Eigentumsverhältnisse. Wesentliche Bestandteile des Kaufvertrages sind die Personalien der Käufer und Verkäufer, die genaue Bezeichnung der Immobilie, einschließlich der Größe des Grundstückes, natürlich der Kaufpreis und das Datum der Übergabe der Immobilie an den Verkäufer. Der Käufer erhält dann zeitnah eine Übersetzung des Kaufvertrages in Deutsch (bei unseren Anwälten)

Thema Anzahlung:

Üblich sind 10% Anzahlung des Kaufpreises, um sich das Objekt fest reservieren zu lassen. Besonderheit in Ungarn dazu:
 

• Wird der Hauptbetrag nicht gezahlt, so darf der Verkäufer die Anzahlung behalten
• Tritt der Verkäufer vom Vertrag zurück, so muss er die Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückerstatten

Die Zahlung an den Verkäufer sollten Sie nur leisten, wenn auch der Kaufvertrag bereits gezeichnet ist. Eine Deponierung beim Rechtsanwalt (Notaranderkonto) wird von Anwalt zu Anwalt unterschiedlich gehandhabt. Neuerdings gehen die Anwälte dazu über, diese Anzahlung dann erst anzunehmen, wenn der Kaufvertrag bereits gezeichnet ist. Dann können Sie die Anzahlung aber auch gleich dem Verkäufer geben. Eine weitere Variante ist die Deponierung der Anzahlung beim Makler, von der wir abraten.

Die unserer Meinung nach beste Lösung und für alle Beteiligten ohne Risiko: Der Käufer kann die Nebenkosten des Kaufes bereits vorab zahlen, sprich Anwalts- und eventl. Maklergebühren. Das sind zwar keine 10%, aber es verdeutlicht doch, das es der Käufer Ernst meint mit dem Abschluss.

Nun zur Abwicklung:
 

a) Zur Vorbereitung des Kaufvertrages benötigt der Anwalt von beiden Parteien folgende Daten:

• - Name, Vorname
• - Geburtsort und Datum
• - Wohnsitz, Adresse
• - Email Adresse
• - Mobil Telefonnummer
• - Geburtsname der Mutter jeweils (Vor- und Zuname)
• - Nummer des Reisedokumentes / Ausweis
• - ein Foto vom Ausweis
• - Bankverbindung (nur vom Verkäufer)

b) Termin zur Kaufvertrags-Unterzeichnung!

Hier müssen alle beteiligten Personen die im Grundbuch stehen (Verkäufer) & alle Personen die ins Grundbuch sollen (Käufer) persönlich zum Termin erscheinen. Bei diesem Termin kann man die 10% Anzahlung dann übergeben oder man vereinbart gemeinsam einen Termin, bis wann diese per Überweisung zu leisten sein wird (8-10 Werktage)

c) Zahlung der restlichen Kaufsumme

Wird gemeinsam besprochen und im Kaufvertrag festgehalten (bis zum ....   Spätestens). Hier gibt es keine Vorgabe, aber: Der gesamte Kauf muss laut Rechtssprechung innerhalb von 6 Monaten abgewickelt werden.

d) Die Übergabe der Immobilie  / Schlüsselübergabe

Kann dann frei vereinbart werden. Der Verkäufer meldet den Zahlungseingang dem Anwalt und damit kann die Schlüsselübergabe erfolgen. Sollten Sie nicht anwesend sein zu dem Zeitpunkt, organisieren wir das gerne für Sie und lesen auch zu diesem Zeitpunkt alle Zähler der Versorger ab und sorgen für eine reibungslose Vertragsumstellung.

Der Rechtsanwalt reicht den von den Käufern und den Verkäufern unterschriebenen Kaufvertrag zusammen mit dem Grundbuchauszug und einer von einem ungarischen Anwalt beglaubigten Kopie der Reisepässe oder Personalausweise der Käufer beim für die Genehmigung zuständigen Amt der jeweiligen Komitatsverwaltung (Komitat = Bundesland) ein. Diese prüft noch einmal die Rechtmäßigkeit des Kaufvertrages. Das ist tatsächlich nur eine Formsache und dauert ca. 4 – 6 Wochen. Nach der erfolgten Genehmigung ist der Kaufvertrag rechtskräftig. Als letzten juristischen Schritt veranlasst der Rechtsanwalt die Eintragung der Käufer als neue Eigentümer in das Grundbuch.

Alle Immobilien werden in der Regel schulden- und lastenfrei verkauft. Eine Ausnahme ist  z.B. das im Grundbuch eingetragene Leitungsrecht der Telekom oder der Energieversorger. Sollte doch eine Hypothek auf den alten Eigentümer eingetragen sein, so ist das nicht weiter problematisch, muss aber auf jeden Fall vom Anwalt geklärt werden. Achten Sie in diesem Fall unbedingt darauf, nicht den kompletten Kaufpreis an den Verkäufer zu überweisen, sondern folgen Sie unbedingt den Anweisungen des Anwaltes (in der Regel wird die bestehende Hypothek durch Zahlung des Betrages an die eingetragene Bank abgelöst).

Die ungarischen Rechtsanwälte arbeiten preisgünstig und effektiv. Die Kosten für einen Kaufvertrag betragen in der Regel 1 % des Kaufpreises zzgl. MwSt, mindestens jedoch 110.000 Ft. Zuzüglich 10.000 Ft. / für beim Verwaltungsamt anfallende Gebühren. Darin sind alle bis hin zur Eintragung des Käufers als neuer Eigentümer in das Grundbuch anfallenden Kosten enthalten. Bestehen Sie für den Preis aber auch auf eine deutsche Übersetzung des Vertrages!

Nach etwa 3 – 9 Monaten ist dann die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt 4% des Kaufpreises. Sie können das Inventar (Möbel, Maschinen) in Abzug bringen, sollten hier aber max 10% ansetzen und es muss nachweisbar sein. Achtung: Das ungarische Finanzamt führt hier Stichproben durch. Der Betrag für das Inventar muss auch im Kaufvertrag ausgewiesen sein!